潜藏在深圳楼市(专题)断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！

    本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。

    这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。

    专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价(专题)、市场的走向都会产生重大的冲击。

    一线调查

    “假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”

    “在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。

    这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺（地名）和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143元/平方米，一套面积为28平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为26万元。

    见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”

    “假合同”豪赌楼市

    “利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。

    上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。

    据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。

    其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。

    还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。

    在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。

    “从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。

    3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。

    按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。
   
    而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票（消费者实际上不用付钱），然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。

    深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。

    “事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”

    那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？

    对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。

    “这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。

    “如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。

    “断供”规模有多大？

    深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。

    根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。

    不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。

    据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。

    “随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。”一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。