低迷，更多的是情绪变化、心态变化的表征。楼市低迷则更集中表现在购房者内心状态的外化。市场上各种成交数据不断佐证这种现象。其中，以板块为代表的细分市场不断呈现着令人瞪目的楼市“众生相”。

    现今上海大大小小的区域板块多达几十个，每个板块由于自身客观因素不同，表现出的现象也各不相同。九亭板块各项目前期无论成交量还是价格都曾经让开发商心情舒畅，而现在众家为了争夺有限的客源，展开了价格肉搏战；三林板块也是在万科、金地两大地产巨鳄的竞争下，价格节节下调，回落的房价让众多自住购房者再次回头把置业区域定在三林；拥有着天然湿地与整体规划的新江湾城依靠着概念上优势，价格一路冲高，注重置业性价比的自住客在权衡之下表示不愿为此买单，而其出现的低于地价的房价，也让业内外为其捏一把汗····

    新推楼盘均价下降23% 房价比地价低三千

    困惑新江湾城

    上个月，位于新江湾城板块的新城御景又称新江湾城1号作品推出一批花园洋房，单价16880元，较22000元的均价下降了23%。8月4日-8月24日期间，该楼盘报价20000元/平方米，97折+7万元家电及装修基金。新江湾城1号作品的售价已跌破去年年底新江湾城D3地块楼板价2万元/平方米的价位，“房价缘何比地价还低”的热议由此在业内展开。

    房价比地价低三千

    今年年初，新江湾城1号作品新推出的一批房源，价格仅21000元/平方米，跌幅达16%。到了上个月，该楼盘推出的特价房源，售价仅16880元/平方米，跌幅进一步拉大。更让人看不懂的是，去年11月，新江湾城D3地块楼板价已涨至20000元/平方米，也就是说，现时每平方米的房价比地价还低3000多元。

    外行或许“看不懂”，但业内人士却认为新盘价格低于地价并非怪事。“楼市拐点的争论仍在进行，市场一片低迷，开发商打折售楼也是正常之举。”分析人士指出，珠江投资当时拿地的价格仅为5617元/平方米，现在16880元/平方米的价格出售，利润空间并不少。至于以12000元/平方米和20000元/平方米拿地的绿城和仁恒，则可以通过打造更高品质的产品而将房价的定位再度拉升。

    其实，新江湾城1号作品去年年底到达的最高售价25000元/平方米，就是由于受到新加坡仁恒集团以20000元/平方米高价获得D3地块的消息刺激。两年内该楼盘售价翻了一倍多，只是涨得快跌得也快。“无论如何，后续的新盘定价还是会受到目前低位价格的冲击。”业内人士说。

    高价拿地风险凸显

    关于房价和地价之间的关系，也一直都是业内争论的焦点话题。分析人士指出，房价和地价在上涨时总是相互推波助澜，而下跌时却并不同步。原因说来很简单，主控房价的是市场因素，而对地价产生主要影响的，却并非房价。

    作为房地产开发的主要生产资料，土地供应紧缺使地价一直处于只涨不跌的态势。而从目前土地招拍挂制度的实际来看，当出让的土地无人竞价时，只有流标的可能，但极少出现将土地价格调低后出让的情况。

    “高价拿地的风险日益凸显，需要引起开发商的高度警惕。”业内人士表示，高价拿地是建立在对后市的乐观预期上，但如今上海房地产市场的信心正在遭受考验，此前通过地价推动房价再进一步推动地价的循环模式已基本终结。

    购房者不愿为概念“埋单”

    关于新江湾城板块房价的困惑，不仅业内人士有，购房者也有。新江湾城板块的新城御景，售楼处报出20000元/平方米的均价。“虽然该板块主打生态绿地概念，但毕竟地理位置还是有点偏，目前的房价似乎太高了。”陈先生在杨浦区工作，因此想在区内置业，一段时间的“扫楼”之后，他放弃了在新江湾城板块内购房的打算。

    对陈先生而言，每平方米增加1000多元就能买到五角场板块内的房子，更让他心动。陈先生所说的楼盘是创智坊。该楼盘预计将于10月份推出二期房源，均价在23000-24000元/平方米。“创智坊挨着五角场商圈，这里又是交通枢纽，周边还有体育场，生活十分便利。相比新江湾城板块的房子，这里的性价比更高。