如今市面上什么样的公寓值得投资？”苏州市民张先生想投资一套公寓，可是面对铺天盖地的宣传广告和名目繁多的公寓类型，他不知道究竟该如何选择。于是找到商报金手指理财团。

　　事实上，在苏州的投资者中，存在类似困惑的市民不在少数。由于目前对公寓并没有严格的定义与界定，再加上开发商的故意混淆，把公寓当成了宣传的噱头，借以提高普通住宅的销售价格，往往让投资者难以辨别。本期理财顾问特地走访了多位业内人士，以他们的经验来提醒投资者，千万不要被这样的“偷梁换柱”蒙蔽。

　　公寓不是普通住宅， 你能分清吗？

　　投资个例：一位外地客户周先生，购买了一套“公寓”类房产并交了首付款。但事实上，他买入的房产从项目品质、物业管理水平、升值潜力等几个要素去综合衡量，根本不具备公寓的硬性条件。也就是说，周先生实际购入的仅是一套普通住宅而已，到手后并不能赚取高价租金。与周先生相似，有相当一部分投资者都有过这样的遭遇。

　　理财专家认为，投资者可以考虑从装修状况、地段位置、物业管理和配套设施建设等方面进行区分。公寓项目基本上全部带有精装修，购房者拿到钥匙后可以直接入住。而普通住宅可以毛坯交房，也可以简单装修或提供菜单式装修，无论哪种方式都需购房者再投入额外精力和财力去进行布置。据观察，公寓和普通住宅在回报上的获利也显然是不一样的。在价格方面，在同一地段、同一个时间段内，公寓的价格往往高出普通住宅上千元至数千元不等。

　　同是公寓， 身份不同价值不同

　　投资个例：酒店式公寓、商务公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店，面对琳琅满目的品种，投资者小李有点迷糊了，该如何区别呢？

　　据了解，目前，公寓的主要类别大致可分为两类：投资自住两相宜的居住型公寓及纯投资型的商住公寓。商住公寓又称为商务公寓、商务住宅，是一种既可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。

　　专家指出，无论是哪种公寓类型，投资者都应仔细考察该物业在立项时注册的用途究竟是“住宅”还是“商业”，以免投资失误。

　　“三个经典公式” 教你成功投资公寓

　　考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

　　公式一：租金乘数要小于12倍。租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入。比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　公式二：8-10年能收回投资。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金-按揭月供款)×12。回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。

　　仍以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2007年，房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

　　公式三：15年收益看回报。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。

　　仍以上面提到的房子为例，2001年时，年租金收益为1.8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　苏州各类不同公寓 投资价值

　　A：小户型公寓

　　优点：总价低，首付低，月供较少，符合白领人士的需求。

　　缺点：单价高，户型设计相对不合理，一层多户居住不便，配套少。

　　一个好位置、好户型、环境不错的小户型，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时，对于大多数自住型客户来说，小户型也只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型可租可售，“滚动置业”也就成了大部分白领的美好设想。

　　但是，小户型也同时存在着一些问题。由于小户型项目刚刚推出，还不是很成熟，卖得好不一定住得好。一些户型设计得也不是十分合理，主要表现在厨房、卫生间的格局不合理，有的户型还没有厨房，为业主或承租人带来生活上的不便。

　　B：高端公寓

　　优点：户型好，房产品质较好，房产新。

　　缺点：物业管理费相对较高，价位偏高，如是期房有一定风险。

　　苏州高档地段的房价是“寸土寸金”，一般的居民百姓较难承受。与此同时，投资商品房还要考虑到，房产的后期出租是否会有利可图。细算一下扣除每月的物业管理费、家电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用，真正能收入到自己腰包的钱到底有多少，是否真的收入大于投入。如果投资的商品房是期房性质，那就还要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真正规避了以上的风险，投资商品房才能获利。

　　C：二手公寓

　　优点：配套设施较完善，享有一定声誉，承租群稳定且层次高。

　　缺点：资金投入较大，后期回报较慢。由于早几年的市场租金价格较高，前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余，现阶段这部分二手公寓的出售价格相对来讲会比较低，而且小区相关设施比较完善。特别是一些公寓项目在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复。另外，承租公寓的人群素质相对比较高，收入也会比较稳定，租金价格较二手房要高出许多。

　　但是二手公寓的前期投入会比较大，而且租金价格会随着市场的行情有所波动。所以如投资二手公寓，一定要注意选择好位置和公寓项目在市场的知名度。