“商铺贷款，还是可以做的，现在要5成首付，年利息7.84%。”记者走访了几个二手房中介，都这样告诉记者。

　　不久前，央行、银监会联合下发文，提高了商业用房贷款的首付比例。按照房贷新政，商业用房购房贷款首付比例将从之前的四成提高到五成，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。

　　这一政策正在悄悄影响上海的商铺投资。

　　观望比例加大

　　来自深圳的刘太太，不久前卖了深圳的住宅，到上海来寻找投资机会。她看了几个郊区楼盘，觉得价格太高，就到处看商铺，最后看中了吴中路的几个商铺，每平方米售价五六万元。刘太太觉得总价过高，希望能够贷款。

　　刘太太对记者说：“原来四成首付，还是可以承受的，压力不大，到手后马上租出去，还款压力也不大，不过现在提高首付，提高利息，就觉得压力稍微大了点，而且还不知道后面出台什么政策，先看看再说。”

　　上海知名二手房中介代理公司，汉宇地产总经理施宏睿对记者说：“提高首付款，是因为快到年底了，所有的银行贷款都在收紧。现在的市场观望气候比较浓，因为买商铺的都是投资客，购买商铺的70%是需要贷款的，贷款的成数是50%~60%，贷款比例的提高对这些投资客还是有影响的。”施透露，“商铺投资客中外地人和境外人士不少，目前境外人士还是可以投资商铺的，没有限制。”不过，他也说，因为调控主要是针对住宅，不是商业地产，因此很多人转向商业地产投资，这一点，对商铺市场是有积极作用的。

　　生意做得出吗？

　　不过，也有不同的观点，全国著名商铺专家，“在行”首席投资咨询策划师姜新国表示：“提高一成首付，对投资者来说影响不大，也不可能因为这一成影响到整个商铺的销售。”

　　但是，目前形势下，如何进行商铺投资，姜新国对记者说：“商铺投资和住宅投资有着很大的不一样，住宅有大势，大势好，就都好，大势不好，都不好，商铺则不一样，商铺有着很强的个性。”

　　姜新国说：“要反复提醒，投资有风险，入市需谨慎，因此，选商铺一定要跟着商机找商铺。”为了方便投资者投资，姜新国发展了一整套的“拿铺论”。

　　上海的市场主要分类有三种：综合市场、专业市场和商贸市场。上海综合类的市场并不多，如九星市场、砖桥综合市场。商贸市场一般由多个专业市场组合成，有正在形成中的曹安商贸圈，还有今后南汇区域的航头商贸圈和临港外贸市场圈(包括在建的五角世贸等项目)。

　　“商业地产经过6年多的高速发展，市场已经开始变得十分理性。具体表现为：开发商理性了，没有商业价值的地不拿。2006年，有许多商业地块流拍就是最好的注脚。投资者也开始理性。”这种理智的市场认识使得商铺投资回归到商业地产的本源，即通过商业经营来实现商业物业的增值。于是商铺投资和开店出现了共同的话语：“生意做得出吗？”

　　对于商铺投资而言，不要过多的去研究商铺的炒作技术，单个商铺是很难炒作商业题材的。真正的判断是建立在商业的基础上，生意做得出才能交付租金；生意好，求租人多，租金才会上涨。租金上涨收益增加，用“收益法”进行估价，商铺的租金才会上涨。对于开店者而言，由于你选择了有商业潜质的商铺，在商业经营中，你不但获得商业利润，而且还能获得商铺商业价值增长带来的效应。