虽然房价却始终在高位支撑，这表明房市已达到临界关口，各方都在博弈中密切关注走势--若得以突破，楼市可能继续高歌挺进；否则，即将到来的就是一个真正的寒冬。银行对第二套房贷的细则仍未具体出台，但对高房价的警惕已经让许多购房者神经紧绷。

　　成交量下降

　　进入10月，北京房源挂牌数持续放量，相比9月上涨了15.6%。虽然房源放量，但同时又有不少离场者。9月住宅日均签约391套，同比减少104套；日均签约面积49669平方米，同比减少8668平方米。而“十一”黄金周，北京住宅新盘销售环比更是大幅下降，住宅日均销售仅273套，比9月最后一周大降56%。

　　10月上海楼市在成交方面并不尽如人意，截至10月18日，上海商品住宅成交量为89.46万平方米，仅为9月同期成交量的74%。相对9月挂牌量上升了5%-10%左右。但10月上半月上海二手房成交量普遍下跌15%至20%。

　　深圳进入10月，在房贷新政的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%，“十一”黄金周新房成交仅82套，10月成交创月度新低的可能性越来越大。

　  广州10月以来广州楼市的淡静表现非常明显。10月广州10区一手住宅成交量则跌了三成，10月1日-29日广州10区一手住宅成交量仅47.4695万平方米，即使再加上最后2天约3.2万平方米的成交量，预计全月成交量只有50万平方米左右，比9月少了20万平方米。而在成交套数上，10月前29日成交只有3809套，也远比9月的5247套少。

　　政策风险分析

　　2007年的房价走势很大程度上依赖政策的执行力。开春房价走上“小阳春”后，就再未出现颓势，不少主要城市的房价还一路高歌猛进，而目前一些城市的房地产市场又出现量减价升的空涨现象。从10月开始，因受到房贷新政等利空消息的影响，观望气氛弥漫，不少城市的房地产市场出现成交量大幅下挫的局面。然而，成交量下滑的同时，平均成交价格却再创新高。未来影响楼市交易和价格的因素比较复杂，而可能带来“趋冷”和“趋热”两种不同结果的因素在互相影响与制约中形成合力，并导致最终的楼市格局。在未来一段时期内，市场供应相对以往将更加充分；而需求将受到心理因素影响，有所收敛，价格快速增长的格局将会改变。

　　通胀压力导致的加息预期、人民币升值带来的外资资本进入上市房企融资力度加大，以及更严格的土地招拍挂制度等。其中，加息将在中长期抑制开发投资热情，房地产企业平均资产负债率仍然高达70%左右的水平。央行为稳定通胀预期采取的加息政策势必将使开发企业遭受高额财务支出成本。导致土地价格下降，并促动开发商加快在建项目销售速度。同时利率的调升会一定程度缩减消费者购买意愿。人民币升值带来热钱涌入，相反严格的土招拍挂制度将使“可分期支付土地款”等政策变得更加严格，一级开发市场的资金吃紧将进一步加速销售周期的缩短，进而变相增加楼市供给。物业税无论在国际经验上如何成熟，中国目前房产管理体系的不健全、土地出让金一次性支付给经营城市者带来的资金收入都将是决定物业税无法近期实转的关键性瓶颈，未来房地产市场环境更加复杂。

　　中金亿观点

　　目前国内房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右。预计收紧贷款将对银行业及房地产业产生一定负面影响。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。国家政策引发行业风险，全部转嫁银行，建议银行适度调整住房消费信贷政策，防止为做大业务量而放松贷款条件，防止开发商套取银行信贷资金用于新项目开发，收缩那些风险相对大的公司贷款业务，减少自身风险。

　　房地产调控的调控目标不明确，打击投机炒作、抑制房价过快增长是房地产调控的主要目标。国家土地政策和金融政策同时收紧，房地产商对未来的地产投资产生不确定性预期。对银行贷款资金投入方向产生影响，势必影响银行的贷款质量，建议银行加强风险约束、责任约束和有效监督，加强银行信息披露和提高透明度。不要偏好于短期利润，从而将资金盲目集中地投向房地产业。

　　银行需从内部风险控制方面加强管理。从合作商（房产开发商、中介公司）的准入管理-接受客户贷款申请-贷款审核、审批-办理相关资产抵押担保-发放贷款、档案管理归档-还款处理-贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作。

　　看合作商资质是否合格。要严格审查合作的开发商或中介公司，严把贷款准入关，选择实力较强、资质良好、开发楼盘具有优势的公司作为合作商。对于不符合贷款要求或是打擦边球的房地产的开发商、项目和中介机构坚决不贷。贷款人各类证件是否真实。主要查看上、下家情况是否真实，对上家资料要重点审查各种权证是否齐全，房屋是否被冻结等，以保证抵押物的真实性和安全性。对下家应重点审查收入水平和还款能力，这对那些故意抬高房价的借款人尤为有效，即使以后房价出现下跌，抵押物价值低于未偿还贷款，也会由于申请人较高的还款能力而降低损失。