近几年我国城市房地产价格出现暴涨，很多地方的房价在短期内上涨了一倍甚至更多。虽然存在城市人口不断增加、房屋开发成本不断上涨等因素，但房价暴涨则不是这些基本因素造成的，而是由于开发商捂盘惜售、哄抬房价，和人们对房屋的过度投资、投机造成的。开发商和房屋炒家们为了获取暴利故意拉抬房价，是房屋价格大幅上涨的主要原因。

　　2007年12月17日，中国人民银行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上指出：房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。这是中国人民银行就炒房问题做出的明确表态。

　　过度投资和投机导致房屋价格暴涨，不仅使大多数人买不起房，形成了严重的社会问题，而且也积聚了日益增加的金融风险。房屋投资和投机者多数使用银行按揭贷款，以实现以小搏大，增加投资和投机收益的目的。以炒房者自有资金能买一套房，房贷首付比例30%为例，使用房贷可以买3套房，因此房贷放大了炒房者的购房能力，已成为房屋过度投资和投机的助推器。一些投资和投机者，不仅贷款买第二套房，买几套房，甚至买十几套、几十套房。温州炒房团几十套、上百套地批量购买房屋，往往都借助了房贷。有些典型的房贷炒房案例令人震惊。2004年中期，审计署在检查工商银行上海外高桥保税区支行时发现，该支行仅向姚康达一人就发放个人住房贷款7141万元，用于购买128套住房，炒作房地产。另据媒体报道，有上海炒房者宣称，他利用“转按揭”漏洞，以10万元启动资金在一年多时间内炒房赚得上亿元，具体做法是：炒家自己扮演上下家，利用转按揭反复自买自卖，不断抬高交易价格，从银行套取现金。最后，房子被炒到天价，炒家不再继续支付月供，任凭银行按规定把严重高估的抵押房产拿走。

　　房价暴涨容易产生银行信贷风险，一旦房地产市场价格出现大幅下跌，使房屋价值低于银行贷款额度，贷款者会停止支付月供，使银行产生呆坏帐。而最容易产生呆坏账的，就是用于投资和投机的房贷，他们购房不是真实的居住需求，保有房屋的意愿比较差，而且由于贷款数量大，需还款额度大，在形势不利的情况下，最容易引发信用风险。房贷套数越多，还款违约概率越大，银行信贷风险越高。

　　过度投资和投机形成房地产泡沫，最后引发经济、金融危机，已在一些国家形成了深刻教训。上世纪八十年代后期，日本股价和房价暴涨产生资产价格泡沫，最后泡沫破灭，使银行产生大量呆坏帐，日本经济陷入十几年低迷。最近由于美国房价出现下跌，产生次级债风险，导致国际金融市场持续动荡。这些都是刚发生不久和正在发生的危机，值得我国高度警惕。中国人民银行副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上强调：如果银行不注意防范房地产贷款中的风险，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，最终会影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。

　　人民银行和银监会于2007年9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套房贷的首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。这是一个抑制房贷需求、控制房贷风险的重要措施，但力度还是有些小，尤其是继续允许第三套以上房贷，规定贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。这样的原则性规定，一些注重追求赢利的银行会在执行中大打折扣，因为不少银行在《通知》下发后，曾无视人民银行和银监会加强信贷风险管理的初衷，表示将以个人为单位确定房贷套数。

　　随着房地产价格不断大幅上涨，我国房地产市场日益泡沫化，房贷风险已变得非常现实。如果房地产出现严重泡沫并最后破灭，40%的首付款比例估计是抵挡不住信贷风险的。日本、香港的房地产泡沫破灭后，房价最大跌幅达到了60-70%。由于多套房贷基本是用于炒房，没有任何社会意义，且多套房贷最容易产生违约风险，既产生房地产泡沫危害，又加重了银行经营风险。因此建议人民银行和银监会应出台政策，停止银行第三套以上房贷，这既是防范银行经营风险的需要，也是银行业主管部门的重要社会责任。